ซื้อขาย จำนอง จำนำ ขายฝาก ค้ำประกัน : เงินๆ ทองๆ กับกฎหมาย?

ความรู้ทั่วไปเกี่ยวกับทรัพย์

      ในทางกฎหมายนั้นทรัพย์มี 2 ประเภท คือ อสังหาริมทรัพย์ และ สังหาริมทรัพย์

      สังหาริมทรัพย์ คือ ทรัพย์ที่สามารถเคลื่อนที่ได้ เช่น โทรศัพท์มือถือ แก้วน้ำ เป็นต้น อย่างไรก็ดี มีทรัพย์บางประเภทที่กฎหมายจัดประเภทไว้ว่าเป็นสังหาริมทรัพย์พิเศษเพราะเห็นว่ามีความสำคัญทางเศรษฐกิจและควรมีทะเบียนไว้เฉพาะการเพื่อประโยชน์ในการถือครองและใช้สอยทรัพย์สินสังหาริมทรัพย์พิเศษ อาทิ เรือที่มีระวางตั้งแต่ห้าตัน แพที่อยู่อาศัย สัตว์พาหนะ (ม้า วัว ควาย ช้าง) เป็นต้น

      อสังหาริมทรัพย์ คือ ทรัพย์ที่ไม่สามารถเคลื่อนที่ได้ มีลักษณะติดตรึงกับที่ดินเป็นลักษณะถาวร เช่น บ้าน ที่ดิน ไร่นา อาคารเรียน เป็นต้น

การซื้อขาย

      การซื้อขาย คือ การที่บุคคลหนึ่ง ที่เรียกว่า ผู้ขาย โอนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินของตนให้กับบุคคลหนึ่งที่เรียกว่า ผู้ซื้อ เพื่อตอบแทนการชำระราคาทรัพย์สินที่จะซื้อนั้นให้แก่ผู้ขาย โดยตามกฎหมายแล้วกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินดังกล่าวย่อมโอนไปยังผู้ซื้อทันทีที่ทำการตกลงซื้อขายกัน แม้จะยังไม่ได้ส่งมอบทรัพย์ให้กันก็ตาม

ทั้งนี้การซื้อขายทรัพย์สินก็ยังมีสิ่งที่ต้องพิจารณา ดังต่อไปนี้

หลักเกณฑ์ในการทำสัญญาซื้อขาย

     1. การซื้อขายสังหาริมทรัพย์ คือ การแลกเปลี่ยนสินค้าและบริการที่สามารถแลกเปลี่ยนกันได้โดยทำสัญญากันปากเปล่า ไม่ต้องทำเป็นหนังสือแต่อย่างใด เช่น ซื้อขายข้าวราดแกง ซื้อขายโทรศัพท์มือถือ   

     2. การซื้ออสังหาริมรัพย์และสังหาริมทรัพย์พิเศษ คือ การแลกเปลี่ยนสินค้าและบริการที่ต้องมีการทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนเจ้าหน้าที่ เพราะเป็นทรัพย์สินที่มีความสำคัญทางเศรษฐกิจสูง ดังนั้นหากไม่ทำตามวิธีที่กฎหมายกำหนด สัญญาซื้อขายดังกล่าวก็จะตกเป็นโมฆะ เช่น การซื้อขายบ้าน การซื้อขายรถยนต์ การซื้อขายม้า เป็นต้น  
      โดยการซื้อขายสังหาริมทรัพย์ธรรมดาที่มีราคาตั้งแต่ 20,000 บาทขึ้นไป เช่น รถยนต์ ตู้เย็น โทรศัพท์ ต้องทำหลักฐานเป็นหนังสือลงลายมือชื่อฝ่ายที่ต้องรับผิด (ผู้ขาย) หรือ มีการวางมัดจำ หรือ ต้องมีการชำระหนี้บางส่วนไว้อย่างใดอย่างหนึ่ง จึงจะสามารถใช้ฟ้องร้องบังคับคดีได้

     3. ทรัพย์สินที่ห้ามทำการซื้อขาย คือ ทรัพย์สินที่เป็นทรัพย์สมบัติของชาติ เช่น ถนน แม่น้ำ ป่าสงวน ที่ธรณีสงฆ์ ทรัพย์สินที่ผิดกฎหมาย เป็นต้น

หน้าที่ของผู้ซื้อและผู้ขาย

     1. ผู้ขาย ต้องส่งมอบทรัพย์สินให้แก่ผู้ซื้อในสภาพที่เรียบร้อย พร้อมใช้งาน ไม่ชำรุด และต้องรับประกันในความชำรุดบกพร่องในสังหาริมทรัพย์ 2 ปี และในอสังหาริมทรัพย์ 5 ปี อย่างไรก็ดี ผู้ขายมีอำนาจในการยึดหน่วงทรัพย์ที่ต้องส่งมอบไว้ได้จนกว่าผู้ซื้อจะทำการชำระราคาให้กับผู้ขาย

     2. ผู้ซื้อ มีหน้าที่ต้องชำระราคาตามที่ตกลงไว้ให้แก่ผู้ขาย ซึ่งผู้ซื้อมีอำนาจไม่ต้องชำระราคาก็ได้ หากว่าทรัพย์สินนั้นไม่สมบูรณ์ ชำรุดบกพร่อง หรือไม่อยู่ในสภาพที่สามารถใช้งานได้ ผู้ซื้อก็ไม่จำเป็นต้องชำระราคาให้แก่ผู้ขาย

จำนำ

     จำนำ คือ การเอาสังหาริมทรัพย์มาวางประกันการชำระหนี้ของตนเองไว้โดยผู้จำนำต้องเป็นเจ้าของทรัพย์สินที่นำมาจำนำเท่านั้น โดยตามกฎหมาย สัญญาจำนำย่อมสมบูรณ์เมื่อมีการส่งมอบทรัพย์สินที่ทำการจำนำ
     ในทางกลับกัน สัญญาจำนำย่อมสิ้นสุดเมื่อทรัพย์สินที่ทำการจำนำกลับคืนสู่การครอบครองของผู้จำนำ เหตุผลก็คือ เมื่อทรัพย์ไม่ได้อยู่ในการครอบครองของผู้ให้จำนำต่อไป ก็ไม่มีอะไรที่จะมาประกันการชำระหนี้อีกต่อไปนั่นเอง และเมื่อมีการชำระหนี้ ผู้ให้จำนำก็ต้องคืนทรัพย์สินนั้นแก่ผู้จำนำไป หรือหากมีการบอกกล่าวให้ผู้จำนำชำระหนี้ตามสัญญาแล้ว แต่ผู้จำนำไม่สนใจ ผู้ให้จำนำย่อมสามารถนำทรัพย์ที่วางประกันหนี้นั้นขายทอดตลอดได้ โดยไม่ต้องฟ้องศาลแต่อย่างใด และหากได้เงินไม่พอแก่หนี้นั้น ผู้จำนำก็ยังต้องรับผิดชอบเงินส่วนที่ขาดให้แก้ผู้ให้จำนำด้วย

จำนอง

     จำนอง คือ การนำอสังหาริมทรัพย์หรือสังหาริมทรัพย์พิเศษมาวางประกันชำระหนี้กับเจ้าหนี้ โดยอาจเป็นการประกันหนี้ของตนเองหรือผู้อื่นก็ได้ โดยสัญญาจำนองนั้นต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อเจ้าหน้าที่มิฉะนั้นตกเป็นโมฆะ
     ทั้งนี้การจำนองไม่จำต้องส่งมอบทรัพย์สินดังกล่าวให้กับผู้รับจำนอง เช่น การจำนองที่ดิน เวลาจำนอง เจ้าหน้าที่จะทำการเขียนไว้หลังโฉนดที่ดินว่าที่ดินนี้ติดจำนอง ดังนั้นไม่จำเป็นต้องส่งมอบโฉนดที่ทำการจำนองให้กับเจ้าหนี้
     ส่วนเรื่องการจะนำโฉนดไปจำนองต่อจะทำได้หรือไม่ โดยทั่วไปการจำนองนั้นสามารถทำได้ตราบเท่าที่มูลค่าของทรัพย์สินนั้นยังไม่ถูกจำนองจนเต็ม ตัวอย่างเช่น ที่ดินมูลค่า 10 ล้าน อาจจะเอาไป จำนองกับ ก. 5 ล้านบาท กับ ข. 3 ล้านบาท กรณีอาจจะทำการจำนองได้ต่อจนกว่าจะเต็มตามจำนวนมูลค่าที่ดินที่มี โดยผู้ที่จะนำทรัพย์สินมาจำนองต้องเป็นเจ้าของทรัพย์สินนั้นเท่านั้น 
     หากผู้จำนองไม่ทำการชำระหนี้และผู้รับจำนองต้องการบังคับชำระหนี้กับทรัพย์สินนั้นต้องทำการฟ้องร้องบังคับคดีต่อศาลก่อน จึงจะสามารถนำทรัพย์สินออกขายทอดตลาดได้ ทั้งนี้จะแตกต่างตรงที่ว่าถ้าขายทอดตลาดได้เงินมาเท่าไหร่แม้จะได้น้อยกว่าจำนวนหนี้ในสัญญา ผู้รับจำนองก็ไม่อาจเรียกเงินจากผู้จำนองได้ ในทางกลับกัน หากขายทอดตลาดได้เงินมากกว่าจำนวนหนี้ ก็ต้องส่งเงินนั้นคืนแก่ผู้จำนอง หากเจ้าหนี้ผ่อนเวลาให้ลูกหนี้ไว้ แล้วผู้ค้ำไม่ได้ตกลงด้วย ผู้ค้ำย่อมหลุดพ้นจากหนี้นั้น หรือในกรณีที่ผู้ค้ำได้ทำการชำระหนี้แทนลูกหนี้ไปแล้ว ผู้ค้ำย่อมมีสิทธิในการเรียกให้ลูกหนี้ชำระหนี้ให้แก่ตน และหากผู้ค้ำไม่ได้ชำระให้ทั้งหมด ลูกหนี้ยังคงต้องชำระส่วนที่เหลือให้แก่เจ้าหนี้

ขายฝาก 

      การขายฝาก คือ การซื้อขายที่มีลักษณะเป็นการโอนกรรมสิทธ์ในทรัพย์สินไปให้ผู้ซื้อฝาก โดยมีข้อตกลงว่า ผู้ขายฝากอาจไถ่ทรัพย์สินนั้นคืนได้ภายในระยะเวลาที่กำหนดไว้ในสัญญาขายฝากนั้น

หลักเกณฑ์ในการทำสัญญาขายฝาก

     1. การขายฝากอสังหาริมทรัพย์ เช่น ขายฝากที่นา การขายฝากทรัพย์สินประเภทนี้ ต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ มิฉะนั้นสัญญาขายฝากจะตกเป็นโมฆะ

     2. การขายฝากสังหาริมทรัพย์พิเศษ เช่น ขายแพที่ใช้อยู่อาศัย การซื้อขายทรัพย์สินประเภทนี้ก็ต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ มิฉะนั้น สัญญาขายฝากนั้นจะตกเป็นโมฆะเช่นกัน

กำหนดเวลาในการไถ่ทรัพย์สิน

     กรณี อสังหาริมทรัพย์ การขายฝากต้องไม่เกิน 10 ปี นับตั้งแต่เวลาที่ทำสัญญาขายฝากกัน หากเกินกว่านั้นให้ลดเวลามาเหลือแค่ 10 ปี ส่วนสังหาริมทรัพย์อาจกำหนดเวลาไถ่ได้ไม่เกิน 3 ปี นับแต่เวลาที่ทำสัญญาขายฝากกัน หากเกินกว่านั้นให้ลดลงเหลือแค่ 3 ปีเท่านั้น

การค้ำประกัน

      สัญญาค้ำประกัน คือ สัญญาที่บุคคลภายนอกนำทรัพย์สินหรือนำตนเองเข้ามาผูกพันเพื่อประกัน
การชำระหนี้ของบุคคลอื่นถ้าบุคคลนั้นไม่ชำระหนี้ให้กับเจ้าหนี้
      โดยสัญญาค้ำประกันนั้นไม่มีแบบตามกฎหมาย แต่กฎหมายต้องการหลักฐานเป็นหนังสือลงลายมือชื่อผู้ค้ำประกันในการฟ้องร้องบังคับคดี ทั้งนี้ผู้ค้ำประกันไม่อาจผูกพันตนเหมือนว่าเป็นลูกหนี้ได้ และไม่อาจสละสิทธิเกี่ยงที่ตนมีได้ ด้วยเหตุที่ว่าผู้ค้ำกันเป็นบุคคลที่สามที่เข้ามาเกี่ยวข้องในหนี้ของคนอื่น ก็ไม่สมควรที่จะต้องมารับผิดเหมือนกับว่าตนเป็นลูกหนี้เสียเอง
      นั่นเท่ากับว่าหากเจ้าหนี้จะเรียกให้ผู้ค้ำชำระหนี้ต้องเรียกเอากับลูกหนี้ก่อน ถ้าลูกหนี้ไม่จ่าย จึงค่อยมาเรียกเอากับผู้ค้ำประกัน โดยการจะเรียกกับผู้ค้ำนั้น เจ้าหนี้ต้องมีหนังสือบอกกล่าวผู้ค้ำประกันก่อน 60 วัน หากไม่มีการบอกกล่าวล่วงหน้า ผู้ค้ำประกันย่อมหลุดพ้นจากดอกเบี้ยที่เกิดขึ้นหลังจากนั้น แต่ไม่ได้หมายความว่าจะหลุดพ้นจากหนี้ที่ค้ำประกันไว้ นอกจากนี้หากเจ้าหนี้ทำประการใดที่เป็นประโยชน์ต่อเจ้าหนี้ ผู้ค้ำประกันก็ย่อมได้รับประโยชน์นั้นด้วย

กู้ยืม เช่าทรัพย์ เช่าซื้อ :
พวกชอบยืมแต่ไม่คืน กฎหมายช่วยเอาคืนให้
ได้ไหม? 

1. การยืมใช้คงรูป คือ การให้ยืมหรือยืมทรัพย์สินทั่วไปที่เมื่อให้ยืมแล้วสามารถคืนกลับสู่ผู้ให้ยืมในลักษณะเดิมได้ในภายหลัง เช่น ให้เพื่อนยืมรถไปขับ หรือ ยืมโทรศัพท์ไปใช้
2. การยืมใช้สิ้นเปลือง คือ การที่ให้อีกฝ่ายยืมของที่ไม่สามารถเอาของเดิมมาคืนให้ได้ เช่น การยืมเงิน อาจสงสัยว่าถ้าเพื่อนเอาเงินมาคืนก็จบแล้ว แต่จริง ๆ แล้ว การคืนนั้นไม่ใช่ธนบัตรใบเดิม หรืออาจบอกว่าเป็นการยืมยางลบ เวลาเพื่อนเอาไปลบแล้ว บางส่วนมันก็หายไปถูกไหม เหมือนกับธนบัตรเพื่อนเอามาคืนมันก็ไม่ใช่เลขเดิม เป็นการใช้แล้วหมดไปนั่นเอง ดังนั้นในทางกฎหมายเรียกการยืมแบบนี้ว่าการยืมใช้สิ้นเปลือง

โดยการยืมใช้คงรูปและการยืมใช้สิ้นเปลืองนั้นมีความแตกต่างกัน ดังต่อไปนี้

• การยืมใช้คงรูปนั้นกรรมสิทธิ์ยังคงอยู่ที่ผู้ให้ยืม แต่การยืมใช้สิ้นเปลืองนั้นกรรมสิทธิ์ในทรัพย์จะโอนไปหาผู้ยืมทันที

• วัตถุที่ยืมในสัญญายืมใช้คงรูปนั้น ทรัพย์เป็นสิ่งที่ใช้แล้วยังคงรูปอยู่เช่นเดิมแต่ในสัญญายืมใช้สิ้นเปลืองนั้น เป็นทรัพย์ที่ใช้แล้วหมดไป

• ผู้ที่ได้รับประโยชน์จากสัญญาต่างกัน ถ้าเป็นการยืมใช้สิ้นเปลือง ผู้ได้รับประโยชน์มีทั้งสองฝ่ายคือผู้ยืมได้ใช้สอยทรัพย์ ผู้ให้ยืมอาจได้ค่าตอบแทนจากการให้ใช้สอย แต่การยืมใช้คงรูปนั้น ผู้ได้ประโยชน์มีฝ่ายเดียวคือผู้ยืม 

• การคืนทรัพย์ในสัญญายืมใช้คงรูปนั้น ต้องคืนทรัพย์เดียวกับที่ยืมไป แต่ถ้าเป็นสัญญายืมใช้สิ้นเปลือง การคืนต้องคืนทรัพย์สินที่เป็นประเภท ชนิด หรือปริมาณเดียวกับที่ให้ยืมไป

• ผู้ให้ยืมต่างกัน คือ การยืมใช้คงรูปนั้น ผู้ให้ยืมไม่จำเป็นต้องเป็นเจ้าของทรัพย์สินที่ให้ยืมก็ได้ แต่ในสัญญายืมใช้สิ้นเปลืองนั้น ผู้ให้ยืมต้องเป็นเจ้าของทรัพย์สินเท่านั้น

• การใช้สอยทรัพย์สิน ในสัญญายืมใช้คงรูปนั้น ผู้ยืมจำต้องใช้สอยทรัพย์สินด้วยตนเองเท่านั้น แต่ในสัญญายืมใช้สิ้นเปลืองผู้ยืมไม่จำต้องใช้ทรัพย์สินนั้นเอง

• ระยะเวลาในการคืนทรัพย์สิน หากเป็นสัญญายืมใช้คงรูป ถ้าไม่มีกำหนดเวลาไว้ ผู้ให้ยืมจะเรียกให้ผู้ยืมคืนทรัพย์สินนั้นเมื่อใดก็ได้ (ใช้ในกรณีไม่รู้ว่าผู้ยืมๆไปเพื่อทำอะไร)  ส่วนในสัญญายืมใช้สิ้นเปลืองนั้น หากไม่มีการกำหนดเวลาไว้ ผู้ให้ยืมต้องบอกกล่าวให้ผู้ยืมรู้ก่อนช่วงเวลาหนึ่งหากต้องการได้ทรัพย์สินนั้นคืน

• สถานที่ในการคืนทรัพย์สิน หากเป็นสัญญายืมใช้คงรูป โดยหลักต้องคืน ณ สถานที่ที่เกิดสัญญานั้นขึ้น คือ เอาทรัพย์นั้นให้ยืมที่ไหนก็ต้องไปคืนที่นั่น ส่วนในสัญญายืมใช้สิ้นเปลือง การส่งมอบต้องคืนที่ภูมิลำเนาของผู้ให้ยืม

• การสิ้นสุดของสัญญา สำหรับการยืมใช้คงรูปนั้น ผู้ยืมเป็นสาระสำคัญดังนั้นสัญญาย่อมสิ้นสุดเมื่อผู้ยืมตาย แต่การยืมใช้สิ้นเปลืองนั้น แม้ผู้ยืมตายการสัญญาก็ไม่ได้สิ้นสุดลงแต่อย่างใด

• การได้ดอกผล ในการยืมใช้คงรูป ผู้ให้ยืมยังมีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินดังกล่าวอยู่ ดังนั้นหากระหว่างนั้นเกิดดอกผลขึ้นมา ดอกผลนั้นย่อมตกสู่ผู้ให้ยืมที่เป็นเจ้าของทรัพย์สิน แต่หากเป็นสัญญายืมใช้สิ้นเปลือง ผู้ยืมได้กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินไปแล้ว ดังนั้นดอกผลที่เกิดขึ้นต้องตกเป็นของผู้ยืม

• การดูแลทรัพย์สิน การยืมใช้คงรูป ผู้ยืมต้องรักษาทรัพย์สินนั้นเช่นเดียวกับรักษาทรัพย์สินของตนเอง (ดังนั้นถ้าเอาไปใช้แล้วไม่ดูแล ผู้ให้ยืมก็เรียกคืนได้ทันที) แต่ในสัญญายืมใช้สิ้นเปลือง ผู้ยืมจะทำอย่างไรก็ได้